商品房多次转让合同纠纷
商品房多次转让合同纠纷
代 理 词
(被告AP)
审判长、审判员好:
关于原告XAJ起诉被告AP房屋买卖合同纠纷一案,北京市新辉律师事务所接受被告AP的委托,指派戴涛律师作为其代理人参加诉讼。戴涛律师经过开庭前调查、分析以及参加举证质证、辩论等庭审程序后,现就本案有关焦点问题发表代理意见如下:
1、房产开发商与ZYJ须履行《房屋认购协议》,ZYJ依约向被告转让房屋后,被告再向原告转让房屋不违法。
1.1、在20AA年B月CC日原、被告签订生效《房屋转让合同》时,原告已经知悉ZYJ购买房屋时榆林市LH房地产开发有限责任公司(以下简称“房产开发商”)没有预售许可证。
1.2、虽然原告现在主张“关于合同标的房地产公司未取得相应的商品房预售证书”,但因在2011年1月2日房产开发商与ZYJ签订的《房屋认购协议》至今没有解除、终止,原告也没有因法定程序依法确认该《房屋认购协议》无效的法律文件,且ZYJ已经履行支付了部分购房款义务,故房产开发商与ZYJ尚须继续履行上述《房屋认购协议》。
按照合同相对性原则以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案的司法解释,关于上述《房屋认购协议》是否继续履行,必须由房产开发商或ZYJ决定是否解除或终止;关于《房屋认购协议》的法律效力,必须由房产开发商或ZYJ向法院起诉确认,否则任何第三方都无权起诉确认《房屋认购协议》的法律效力。
1.3、房产开发商、ZYJ、AP、XAJ在转让该房屋过程中存在承继性,即房产开发商依照上述《房屋认购协议》须向ZYJ交房,ZYJ须依照在20AA年7月26日与被告签订的法律文件向被告AP更名房屋、交房,被告AP须再向原告交房、过户并承担费用,因此,该被告向原告转让、过户、交付该房屋的程序不违法。
2、被告向原告转让的房屋已经客观存在,目前只是房产开发商不能按期向ZYJ交房导致被告不能向原告交房,但国家没有认定该房屋最终不能交付、不能办理房产证。
2.1、在20AA年B月CC日原、被告签订生效《房屋转让合同》时,原告已经知悉ZYJ购买房屋时签订的购房合同内容(见原告提交的《房屋认购协议》),该合同内已经约定开发商不能按期交房的情形。
由于原告已经知悉开发商没有预售许可证、有可能不能按期向ZYJ交房,所以,在原、被告签订的《房屋转让合同》中没有具体约定被告向原告交房的日期。
2.2、虽然房产开发商因目前房产市场受到影响,但仍然积极筹措建设资金加紧建设,已经将房屋所在的住宅楼建至13层。原、被告在20AA年B月CC日签订生效的《房屋转让合同》中约定的房屋(4层403房)目前已经客观存在,故原告在《民事起诉状》中所述“开发商至今无法完成基础建设工程”是错误的。
2.2、原告没有任何合法证据证明“该房产建设项目手续存在严重问题”,国家也没有发布任何生效法律文件说明该房屋违法须要拆除,或该房屋最终不能交付、不能办理房屋产权证书。
3、原告主张解除《房屋转让合同》于法无据:
3.1、关于原告主张的交房日期20DD年EE月FF日对原、被告没有约束力:
(1)房产开发商与ZYJ在20aa年b月c日签订的《房屋认购协议》中约定的交房日期是20DD年EE月FF日,依据合同相对性原则,该交房日期只对房产开发商与ZYJ有效,对原、被告没有约束力。
(2)在20AA年B月CC日原、被告签订生效《房屋转让合同》中根本没有约定交房日期,在该《房屋转让合同》第六条第(1)项约定“卖方负责过户手续及费用”,应理解为被告AP负责向原告办理房屋过户手续并由被告AP承担费用,该(1)项也并没有约定具体的房屋过户日期。
3.2、因原、被告双方无约定交房日期,故被告应向原告交房的客观可行日期:只能在房产开发商依照上述《房屋认购协议》向ZYJ履行交房义务、ZYJ依照约定向被告AP履行房屋更名、交房义务后,被告AP才能向原告交付房屋。
基于上述,请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
此致
YY区人民法院
代理人:戴涛律师
201X年6月10日
补充代理词
(被告AP)
尊敬的审判长、审判员:
关于原告XAJ起诉被告AP房屋买卖合同纠纷一案,戴涛律师就本案有关焦点问题,发表补充代理意见如下:
1、法院不得认定房产开发商与ZYJ在2011年1月2日签订的《房屋认购协议》无效。
1.1、原告没有诉讼请求法院确认房产开发商与ZYJ签订的《房屋认购协议》无效,故依据“不告不理原则”,法院不得认定该协议无效。
1.2、依据我国《合同法》52条(二)可知,房产开发商与ZYJ在签订上述《房屋认购协议》时根本没有“恶意串通,损害原告的合法权益”,故原告也无权主张上述《房屋认购协议》无效。
1.3、根据合同相对性原则,原告不是上述《房屋认购协议》的签约主体,
故上述《房屋认购协议》与原告无关。
1.4、关于在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)中有关“房地产开发企业(出卖人)没有取得预售许可证明,法院认定商品房买卖合同无效”的问题。
依据《解释》规定可知:
(1)只有“房地产开发企业(出卖人)和买受人”才有权向法院起诉要求确认商品房买卖合同是否有效;
(2)只有法院在审理“房地产开发企业(出卖人)和买受人”之间的商品房买卖合同纠纷案件时,法院才能依据《解释》规定审理原告“房地产开发企业(出卖人)或买受人”的诉讼请求:确认商品房买卖合同无效。
(2)而本案原、被告根本不是“房地产开发企业(出卖人)和买受人”,且原告也没有起诉要求法院确认上述《房屋认购协议》(商品房买卖合同)无效,故法院不得确认上述《房屋认购协议》无效。
2、房屋已经客观存在,国家有权部门没有宣布该房屋建设违法、不能交付、不能办理房屋产权证,房产开发商定会向ZYJ交房。
2.1、房产开发商已经将房屋所在的住宅楼建至13层,原、被告买卖的房屋(4层403房)目前已经客观存在。
2.2、虽然房产开发商暂时未取得“预售许可证”,但房产开发商与ZYJ至今对《房屋认购协议》没有异议纠纷,则根据我国《合同法》平等、自愿、意思一致等原则,说明房产开发商定会向ZYJ交房。
3、被告完全同意原告诉讼请求“确认原、被告签订的《房屋转让合同》有效”。将来房产开发商向ZYJ交房后→ZYJ依照在2011年7月26日与被告签订的法律文件向被告AP更名房屋、交房→被告AP再依据原、被告签订有效的《房屋转让合同》向原告交房、过户并承担费用。故转让房屋不违法。
4、被告没有违反上述有效的《房屋转让合同》约定,故原告主张解除该合同于法无据。
4.1、依据合同相对性原则,房产开发商与ZYJ在2011年1月2日签订的《房屋认购协议》中约定的交房日期(2012年12月31日)对原、被告没有约束力。
4.2、在原、被告签订《房屋转让合同》时,原告已经知悉房产开发商与ZYJ签订的《房屋认购协议》内容:(1)原告已经知悉房产开发商没有预售许可证;(2)有可能房产开发商不能按期向ZYJ交房的事实。故在2011年8月20日原、被告签订生效的《房屋转让合同》中没有约定具体交房日期。
4.3、被告向原告交房的客观可行日期:
只能在房产开发商依约向ZYJ交房后,ZYJ再依约向被告AP办理房屋更名、交房,然后被告AP才能依约向原告交付房屋、办理过户并承担费用。
基于上述,请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告AP的代理律师:戴涛 201X年7月4日